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买房投资-怎么选择买房的城市

2021-05-25 14:50:33 来源:《城里的房子》 责任编辑:房产小编

说起买房养老,很多人可能觉得就是买个房子孝敬父母。这 样的理解,虽然出发点很好,但是很不全面。什么叫“买得好”呢?就是要尽量挑选增值潜力大的房产。

说起买房养老,很多人可能觉得就是买个房子孝敬父母。这样的理解,虽然出发点很好,但是很不全面。


买房投资指南


你可能听说过-一个词叫“百岁人生”,是说人类已全面进入长寿时代一我们的父母活到90多岁, 我们这代人活到100多岁将是大概率事件。假设60岁退休,我们将还有40年甚至更长的养老生活,自然需要更多的财务资源。随着物价的上涨,还是要有一.点资产放在手中,多- -层保障。买房养老,其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话,不仅可以帮助父母养老,还可以让自己“老有所依”。


什么叫“买得好”呢?就是要尽量挑选增值潜力大的房产。


这里面就有两个非常关键的问题:第- -,在哪里买,如何挑选城市?第二,国外的房子要不要买?


挑选城市的“八大要素”


第一个问题:在哪里买养老房?很多人觉得很简单:养老房就在老家县城买,房价还便宜。但既然是一份“老有所依”的资产,你就要考虑其保值增值的潜力。所以城市的发展潜力,才是最重要的考量因素。


关于这个问题,我们团队做过系统的研究,梳理了决定城市房价的八大要素。为了便于理解和记忆,我把这八大要素分为两类,各含4个:第一类是“常见的已知要素”,第二类是“不常见的关键要素”。


常见的已知要素分别是:城市规模(以地区国内生产总值.计GDP总量或者人口总量为衡量标准)人口流人、人均收人(以职工平均收入水平为参考)和土地供应情况。这些要素在关于房地产的讨论中经常被见到,代表着- - 个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应水平,这些都是影响房屋价值的重要因素。


这些因素虽然常见,但其重要性不应被低估。例如,城市规模是决定房价的最重要的因素。这一条很重要, 但很容易被忽视。为什么大城市房价高,小城市房价低呢?这是因为- - 个城市的规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。加上城市发展的网络效应,大城市的发展潜力和稳定性也会比小城市大。


另外,人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多,房价也就越高。北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了,房价很高,外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市,还有一些中小城市的人口流人也很多,如珠三角的佛山、东莞和中山。这三个城市地处粤港澳大湾区,区位条件好,发展潜力大,吸引了大量的人口流人,房产保值增值的潜力也很大。


除了四个常见的已知要素,还有四个“不常见的关键要素”。


这四个要素很关键,可能会帮你找到挑选城市的“胜负手”,它们

分别是:


1.儿童数量增速。数据显示,一.个城市学龄儿童的数量增速越快,房价就越高。例如,深圳房价涨得很快,除了刚才说的原因外,还有一个非常重要的原因,那就是深圳学龄儿童的数量增速是全国最快的。从2000年到2016年,深圳学龄儿童数量增长超过300%,不仅是全国最快的,而且是排名第二二的厦门的2倍,是排名第三的北京的3倍。这样- .来, 你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里小孩要上学,买房就变成了“刚需”,人们也就不会再犹豫了。而且买了房之后,不仅孩子的上学问题解决了,而且房子还增值了,一举两得。


2.上市公司数量。这一-点很有意思。一个地区上市公司的数量,是当地经济活力的重要指标。要知道,在我国公司上市是很难的一-“个公司要过五关、 斩六将,最后才能上市,所以上市公司的总体质量比较高。最近几个月,股票发行审核委员会开会,经常是“5过1. 6过1”,也就是5. 6家公司上会,只有一家可以顺利通过。审查之严,可见一斑。


3.财政收入。财政收入这一.条很重要,因为我国很多地方的经济统计结果不一- 定特别准,但是财政收支的数据很靠谱,所以真正经济好的城市,财政状况也很好。相关数据显示,我国有七个省市的财政状况良好,分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建,而其他省市大多处于财政赤字的状态,也就是入不敷出。相应地,人不敷出的省市就很容易大量卖地,房价增长的潜力自然就打了折扣。


4.服务业占比。服务业占比就是-一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。我们的研究成果表明,服务业主导的城市,发展潜力大,即使在经济下行的情况下也表现比较好,比工业主导的城市好,具有对抗经济下行的特性。所以,在我国经济增速下行、经济转型的大背景下,服务业占比这一-要素 尤其重要。


以上内容就是决定房价的八大要素。通过这八个要素,我们就可以完全理解中国房价的决定性因素。所以,当你买房的时候,不妨列个单子,一一比对,不仅要比对前面四个常见的要素,更要关注后面四个不常见的要素。


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